1)   Diễn biến cuộc khủng hoảng bất động sản Nhật Bản

Khủng hoảng bất động sản Nhật Bản bắt nguồn từ quá trình tích tụ mất cân đối trong giai đoạn tăng trưởng nóng cuối thập niên 1980. Sau Hiệp định Plaza năm 1985, đồng Yên tăng giá mạnh đã làm suy giảm khả năng cạnh tranh xuất khẩu của Nhật Bản. Để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nội địa, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) đã thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng quy mô lớn. Lãi suất chiết khấu được điều chỉnh giảm từ 5% xuống còn 2,5% trong giai đoạn 1986-1987 và duy trì ở mức thấp trong thời gian dài.

Song song với đó, quá trình tự do hóa tài chính đã tạo điều kiện cho dòng tín dụng giá rẻ mở rộng nhanh chóng. Trong bối cảnh lãi suất thấp và kỳ vọng lợi nhuận cao, bất động sản trở thành kênh đầu tư hấp dẫn hàng đầu. Các tổ chức tín dụng đẩy mạnh cho vay thế chấp, trong khi doanh nghiệp và hộ gia đình dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Tâm lý đầu cơ lan rộng trong toàn xã hội, khiến giá bất động sản tại các đô thị lớn như Tokyo, Osaka và Nagoya tăng vọt, có nơi tăng hơn 300% chỉ trong vòng 5 năm (1985-1990). Đáng chú ý, sự gia tăng này chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá tài sản hơn là nhu cầu sử dụng thực tế, tạo nên một bong bóng mang tính hệ thống.

Trước những dấu hiệu tăng trưởng quá nóng của giá tài sản và tín dụng, BOJ buộc phải thực hiện đảo chiều chính sách từ năm 1989. Lãi suất được nâng liên tục trong thời gian ngắn, từ 3,25% vào tháng 5 năm 1989 lên tới 6% vào cuối tháng 8 năm 1990 - mức cao nhất trong nhiều năm. Đồng thời, Chính phủ Nhật Bản triển khai hàng loạt biện pháp kiểm soát mạnh tay, bao gồm siết chặt tín dụng bất động sản và cải cách hệ thống thuế đất, với việc ban hành Luật Thuế giá đất năm 1991.

Tuy nhiên, chính sự đảo chiều nhanh và quyết liệt này đã tạo ra một cú sốc lớn đối với thị trường vốn đã bị đẩy lên mức giá phi thực tế. Dòng tín dụng vốn là động lực chính duy trì đà tăng của bong bóng bị chặn lại đột ngột, khiến thanh khoản thị trường suy giảm nghiêm trọng. Trong thời gian rất ngắn, tâm lý kỳ vọng tăng giá nhanh chóng sụp đổ và bị thay thế bởi làn sóng lo ngại về sự lao dốc của giá tài sản. Hệ quả là từ năm 1991 đến 1993, giá đất liên tục giảm sâu; riêng năm 1992, giá đất toàn quốc giảm tới 8,4% - mức giảm mạnh nhất kể từ năm 1975. Đáng chú ý, sự suy giảm này không chỉ mang tính chu kỳ thông thường mà nhanh chóng chuyển thành hiện tượng bán tháo trên diện rộng, khi niềm tin thị trường bị xói mòn nghiêm trọng. Giá đất tại nhiều khu vực đã giảm hơn 60% so với đỉnh, kéo theo sự đóng băng gần như toàn diện của thị trường bất động sản trong một thời gian dài.

2) Hệ lụy của khủng hoảng bất động sản Nhật Bản

Trước hết, hệ quả trực tiếp và bao trùm nhất của khủng hoảng là sự suy giảm kéo dài của tăng trưởng kinh tế. Nếu như trong giai đoạn trước khi bong bóng vỡ (1985-1990), nền kinh tế Nhật Bản duy trì tốc độ tăng trưởng GDP thực trung bình khoảng 4,6% mỗi năm, thì sau khủng hoảng, con số này nhanh chóng suy giảm xuống chỉ còn khoảng 1,4% trong giai đoạn 1990-1995. Trong những năm tiếp theo, tăng trưởng kinh tế hầu như không thể phục hồi về mức trước đó, thường xuyên dao động quanh mức 1%, thậm chí có thời điểm rơi vào tăng trưởng âm. Điều đáng chú ý là sự đình trệ này không mang tính chu kỳ ngắn hạn, mà phản ánh sự suy yếu sâu sắc của các động lực tăng trưởng nội tại. Mặc dù Chính phủ và BOJ đã triển khai hàng loạt biện pháp kích thích quy mô lớn, bao gồm chính sách lãi suất gần bằng 0 và các gói tài khóa mở rộng, nền kinh tế vẫn rơi vào trạng thái trì trệ kéo dài, thường được mô tả là “bẫy thanh khoản”, khi các công cụ chính sách truyền thống dần mất hiệu lực.

Thứ hai, song song với sự suy giảm tăng trưởng, hệ thống tài chính - ngân hàng Nhật Bản rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng. Trước khi bong bóng vỡ, các tổ chức tín dụng đã mở rộng cho vay ồ ạt với tài sản đảm bảo chủ yếu là bất động sản và cổ phiếu. Khi giá tài sản sụt giảm mạnh, giá trị tài sản thế chấp nhanh chóng bị “bốc hơi”, kéo theo sự gia tăng đột biến của các khoản nợ xấu. Trong nửa đầu thập niên 1990, nhiều tổ chức tài chính buộc phải phá sản hoặc sáp nhập. Cuộc khủng hoảng đạt đến đỉnh điểm vào cuối những năm 1990, khi các định chế lớn như Long-Term Credit Bank of Japan, Nippon Credit Bank và công ty chứng khoán Yamaichi lần lượt sụp đổ . Trước nguy cơ đổ vỡ hệ thống, Chính phủ Nhật Bản buộc phải can thiệp bằng các gói cứu trợ quy mô lớn, với tổng giá trị hơn 9 nghìn tỷ yên trong giai đoạn 1998-1999. Tuy nhiên, ngay cả với sự can thiệp này, chức năng trung gian tài chính của hệ thống ngân hàng vẫn bị suy yếu nghiêm trọng, khiến dòng tín dụng bị tắc nghẽn và kéo dài tình trạng suy thoái.

Thứ ba, khủng hoảng đã gây ra sự suy giảm mạnh mẽ của tiêu dùng nội địa và làm xói mòn niềm tin kinh tế của người dân. Khi giá trị tài sản cá nhân - bao gồm bất động sản và chứng khoán - sụt giảm đột ngột, các hộ gia đình phải đối mặt với cú sốc tài chính lớn chưa từng có. Chỉ riêng trong năm 1990, vốn hóa thị trường chứng khoán đã giảm khoảng 77 nghìn tỷ yên. Thị trường nhà ở suy giảm nghiêm trọng, với doanh số bán căn hộ mới tại Tokyo giảm từ 30.000 căn năm 1989 xuống còn 15.000 căn năm 1991, trong khi tại Osaka giảm từ 24.000 xuống chỉ còn 7.000 căn. Trước những biến động này, niềm tin vào triển vọng tài chính trong tương lai bị xói mòn rõ rệt, khiến người dân chuyển sang xu hướng tiết kiệm phòng thủ và cắt giảm chi tiêu. Tiêu dùng hộ gia đình - động lực chủ yếu của tổng cầu nội địa - chỉ tăng 2,8% vào năm 1991. Sự suy giảm tiêu dùng không chỉ là hệ quả mà còn trở thành yếu tố khuếch đại suy thoái, hình thành vòng xoáy tiêu cực giữa tiêu dùng, thu nhập và sản xuất.

Thứ tư, đầu tư tư nhân suy giảm mạnh, kéo theo sự chững lại của tiến trình đổi mới công nghệ. Trong giai đoạn hậu bong bóng, các doanh nghiệp chuyển trọng tâm từ mở rộng sản xuất và đầu tư R&D sang tái cơ cấu tài chính, giảm nợ và tích trữ tiền mặt. Kỳ vọng lợi nhuận dài hạn suy giảm khiến hoạt động đầu tư rơi vào trì trệ, qua đó làm suy yếu động lực đổi mới công nghệ và nâng cao năng suất trong thời gian dài. Mặc dù Chính phủ triển khai đồng thời chính sách tài khóa mở rộng và tiền tệ nới lỏng mạnh, khu vực tư nhân vẫn không thể phục hồi; suy giảm đầu tư trở thành yếu tố chủ đạo kéo giảm tăng trưởng, thể hiện qua tỷ trọng đầu tư thiết bị trong GDP liên tục đi xuống và sự suy giảm đầu tư cho R&D. Hệ quả là Nhật Bản không chỉ mất tốc độ tăng trưởng mà còn suy giảm chất lượng tăng trưởng - năng suất tổng hợp giảm, đổi mới công nghệ chậm lại và dần tụt hậu trong các ngành công nghiệp mũi nhọn, qua đó làm suy yếu năng lực cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế.

Thứ năm, tác động sâu xa và lâu dài nhất là sự thay đổi trong mô hình tăng trưởng và hành vi kinh tế - xã hội. Từ một nền kinh tế đề cao tốc độ tăng trưởng, đổi mới và chấp nhận rủi ro, Nhật Bản dần chuyển sang trạng thái thận trọng, trong đó ổn định được đặt lên hàng đầu. Sự thay đổi này phản ánh không chỉ điều chỉnh ở cấp độ chính sách mà còn là sự dịch chuyển trong tư duy phát triển của toàn bộ nền kinh tế. Ở cấp độ vĩ mô, tỷ trọng GDP của Nhật Bản trong nền kinh tế toàn cầu suy giảm dần qua các thập niên, cho thấy sự suy yếu tương đối về vị thế kinh tế. Trong khi đó, ở cấp độ xã hội, hành vi tài chính của người dân cũng thay đổi rõ rệt: các hộ gia đình trở nên thận trọng hơn với đầu tư rủi ro, gia tăng tiết kiệm và hạ thấp kỳ vọng về sự gia tăng giá trị tài sản. Sự điều chỉnh này, về bản chất, phản ánh tác động tâm lý sâu sắc của cú sốc tài sản, đồng thời góp phần kéo dài trạng thái cầu yếu trong nền kinh tế.

3) Một số liên hệ đối với Việt Nam

Từ trường hợp Nhật Bản, có thể rút ra một số liên hệ quan trọng đối với Việt Nam trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng có vai trò lớn đối với ổn định kinh tế vĩ mô.

Trước hết, bài học cốt lõi là rủi ro không nằm ở tốc độ tăng trưởng của thị trường, mà ở việc giá bất động sản gia tăng vượt xa các yếu tố nền tảng như thu nhập và nhu cầu thực. Thực tế tại Việt Nam thời gian gần đây cho thấy giá nhà đất tăng nhanh trong khi khả năng chi trả của phần lớn người dân còn hạn chế, dẫn đến sự lệch pha cung - cầu và tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định thị trường.

Thứ hai, kinh nghiệm Nhật Bản cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa thị trường bất động sản và hệ thống tài chính có thể trở thành kênh lan truyền rủi ro trên diện rộng. Khi tín dụng tập trung quá mức vào bất động sản, sự suy giảm giá tài sản sẽ nhanh chóng ảnh hưởng đến chất lượng tài sản của các tổ chức tín dụng và làm suy yếu khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế. Đối với Việt Nam, bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp thụ lượng vốn lớn và có tính lan tỏa cao, do đó cần tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng và bảo đảm an toàn hệ thống tài chính.

Thứ ba, bài học về điều hành chính sách cho thấy cần bảo đảm tính nhất quán và có lộ trình trong việc điều chỉnh các công cụ vĩ mô. Việc duy trì chính sách nới lỏng trong thời gian dài, sau đó chuyển sang thắt chặt trong thời gian ngắn, có thể làm gia tăng biến động của thị trường và khuếch đại các cú sốc. Vì vậy, đối với Việt Nam, việc phối hợp giữa chính sách tiền tệ, tài khóa và quản lý thị trường bất động sản cần được thực hiện một cách đồng bộ, linh hoạt và có khả năng dự báo.

Thứ tư, từ góc độ dài hạn, sự phát triển quá mức của thị trường bất động sản có thể dẫn đến sự lệch lạc trong phân bổ nguồn lực, khi dòng vốn bị thu hút vào các hoạt động mang tính đầu cơ thay vì các lĩnh vực sản xuất và đổi mới công nghệ. Do đó, cần định hướng thị trường bất động sản phát triển trong mối quan hệ cân đối với các ngành kinh tế nền tảng, nhằm bảo đảm chất lượng tăng trưởng bền vững.

Thứ năm, yếu tố niềm tin thị trường có vai trò đặc biệt quan trọng. Trường hợp Nhật Bản cho thấy khi niềm tin bị suy giảm, quá trình phục hồi kinh tế có thể kéo dài và kém hiệu quả. Vì vậy, việc nâng cao tính minh bạch của thị trường, hoàn thiện khung pháp lý và ổn định kỳ vọng của các chủ thể tham gia thị trường là điều kiện then chốt đối với Việt Nam.

Khủng hoảng bất động sản Nhật Bản những năm 1990 cho thấy các hệ lụy kinh tế - xã hội có tính lan tỏa rộng và kéo dài khi thị trường tài sản phát triển mất cân đối. Sự sụt giảm giá bất động sản không chỉ làm suy yếu tăng trưởng kinh tế, mà còn kéo theo khủng hoảng hệ thống tài chính, suy giảm tiêu dùng và đầu tư, đồng thời làm thay đổi hành vi kinh tế của các chủ thể trong thời gian dài. Những hệ lụy này không tồn tại riêng lẻ mà liên kết với nhau, tạo thành một vòng xoáy suy giảm, làm suy yếu nền tảng tăng trưởng của nền kinh tế. Trên cơ sở đó, có thể thấy rằng các hệ lụy của khủng hoảng bất động sản không chỉ mang tính ngắn hạn mà còn có tác động mang tính cấu trúc đối với nền kinh tế. Việc nhận diện đầy đủ các cơ chế lan truyền của những hệ lụy này có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá rủi ro và định hướng chính sách, đặc biệt đối với các nền kinh tế đang trong quá trình phát triển như Việt Nam.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

[1] CNCIH. (2024). Japan: The process of the real estate bubble burst and lessons for China. China National Center for Innovation in Housing. https://www.cncih.org/newsinfo/5605378.html

[2] Eastmoney Securities. (2023). Japanese real estate bubble and its lessons. https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202311201611685234_1.pdf

[3] Economic and Social Research Institute. Economic expansion and sharp increases in stock and land prices. Cabinet Office, Government of Japan. https://www.esri.cao.go.jp/jp/esri/prj/sbubble/history/history_01/analysis_01_02_04.pdf

[4] Economic and Social Research Institute. The collapse of the bubble and economic recession. Cabinet Office, Government of Japan. https://www.esri.cao.go.jp/jp/esri/prj/sbubble/history/history_01/analysis_01_03_02.pdf

[5] Nakaso, H. (2001). The financial crisis in Japan during the 1990s: How the Bank of Japan responded and the lessons learnt. In Bank for International Settlements. https://www.elibrary.imf.org/display/book/9781557754622/ch06.xml

[6] Nanto, D. K. (2009). The global financial crisis: Lessons from Japan’s lost decade of the 1990s. Congressional Research Service. https://www.everycrsreport.com/files/20090504_RS22960_f543b69aa7c1d6cd1877f881ca2b8f34faf0f9e8.pdf

[7] 内閣府. バブル崩壊と景気後退 (Sự sụp đổ bong bóng và suy thoái kinh tế). https://www.esri.cao.go.jp/jp/esri/prj/sbubble/history/history_01/analysis_01_03_02.pdf